星铃丹工作室

1、需求
a)河源买房，作为未来婚房。
b)此文档的目的是分析楼盘和房源的优缺点

2、时间
2023.01.27

3、楼盘：河源万达越祥湾

楼盘情况
2020年9月开盘，至今还在售，根据网上资料其楼盘分2期（下图）。而该图和百度卫星图相比较，楼盘是看3期来建设的。注意：没有查到交付时间，这点需要确定。

从上下两图可以看出大多数为30多层的高楼，蝶楼模式，一层4户。

但从上下两图比较，2期中间位置，一个是保持塔楼（下图），一个变成了矮的板楼板楼（上图），很明显开发商改过规划。不过比较百度卫星图可以确定实际是按下图建的楼，也就是可能取消了板楼。

从下图（百度地图）看，这个小区东边是过江主干道，西边是次主干道，南北是这两个大路的连接道路。也就是，在这个小区选楼应该避开对着东西大马路的户型，尽量选主要空间朝小区内的。

从百度地图卫星图（下图）看，图中2和3位置虽然在宣传上归为2期，但并没有同时开工。2建完了，3还没明显动工迹象。估计是前面改了规划的原因，导致需要重新走程序。最新的预售证是2022年12月拿的，也就是刚拿不久。

下图中的4为写字楼区域。

楼栋分析

1期

从网上宣传看，这个楼盘似乎还在主推1期户型。根据前面所说的选择方向，1期户型应主要选下面4个楼栋位置，且1位置只选东户（规避西晒问题），2、3位置可选中低楼层西户（西北方向有楼栋遮挡西晒）和任意东户。

从楼层上看，1、2、3位置因南向少遮挡，建议选5到9层，避免电梯麻烦。

至于4位置，主要是在两个横向马路的中间，其实它的北面对着自己小区的商业街，也还是有一定噪音的。只是如果非要选大面积的话，这个是我认为相对较好的选择。

2期

若不考虑大面积，我会优先选择3、4、5位置，避开大路和商业街，相对安静（这种户型的通风并不存在问题）。不过它的楼栋间距比1期要小，楼层可能要相对高点以免冬天阳光被前面楼层遮挡。但不建议楼层数高过15层——但凡电梯都维修和着急的时候就知道累了（一年也有几次）。

至于1、2位置，是需要选大面积户型时候可优先选择的；不过作为楼王楼栋，这两栋价格估计会相对高一些，可尽量选择低楼层，可节约成本。

户型分析

从能找到的户型看，这个楼盘的蝶楼户型都没大问题，即便是大户型其主要空间也安排的大体朝南，而不是朝北。户型上还算合理，选择上还是应着重在楼栋位置和面积选择。

4、楼盘：万达东江城

楼盘情况

2022年开盘，迄今在售，而且建设的似乎较慢，百度卫星图上还没显示有楼栋。这是一个30层高楼和叠墅在一起的小区，毫无疑问，小区里最好的是叠墅。注意：没有查到交付时间，这点需要确定。

楼栋分析

这个小区现在只在卖北面一块，从宣传图看，靠马路的是蝶楼，而中间是连廊楼（也就是中户是连廊中户），估计销售宣传肯定用词是板楼。

不过根据户型图看，这个连廊中户属于客厅和三房朝南的，已经极大降低连廊对居住的影响，在钱包有限又想四房的情况。

从楼层平面图看，只要是不靠马路且东南面少遮挡的楼栋都可以选择，大致标注如下图。连廊中户没标注，但若需要也可选。